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Por Gonzalo Bernardos.<\/p>\n
En el mercado residencial es imprescindible distinguir entre precio de oferta y de transacci\u00f3n. El primero es el que pide el propietario de la vivienda, el segundo el que acuerdan comprador y vendedor. Uno nos informa de lo que desea percibir qui\u00e9n la vende, otro de lo que realmente obtiene por ella.
\nEn los portales inmobiliarios siempre aparece el de oferta. En el caso de la vivienda nueva, excepto en las crisis inmobiliarias, equivale generalmente al de cierre de la operaci\u00f3n. Los promotores analizan mensualmente su ritmo de ventas y, si \u00e9ste es bueno, suben el precio. Solo lo bajan, si aqu\u00e9l es malo durante bastantes meses. De manera general, lo aumentan mucho m\u00e1s f\u00e1cilmente que lo disminuyen.
\nEn la vivienda usada, la diferencia entre uno y otro puede llegar a ser considerable, pues el propietario suele creer que su piso es mejor de lo que es o porque intuye que el comprador querr\u00e1 obtener una rebaja sobre el precio de oferta. \u00c9ste normalmente acepta el importe establecido por el promotor; en cambio, suele realizar una oferta a la baja a su due\u00f1o.
\nDebido a los anteriores motivos, en febrero de 2020, la mayor\u00eda de los pisos usados anunciados en los portales inmobiliarios estaban sobrevalorados entre un 10% y 15%. Un importe bastante habitual, despu\u00e9s de m\u00e1s de un lustro de expansi\u00f3n del mercado residencial, especialmente en las ciudades m\u00e1s pobladas del pa\u00eds.
\nNo obstante, despu\u00e9s de una crisis tan aguda como la generada por la Covid–19, me parece incre\u00edble que muchos propietarios y promotores no disminuyan el importe de venta. Ahora, los ciudadanos no pueden pagar los anteriores precios. Poseen menos renta y riqueza y una significativa parte de ellos una inferior capacidad de endeudamiento.
\nLa indicada sobrevaloraci\u00f3n tiene una justificaci\u00f3n parcial en un mercado alcista, pues el paso del tiempo la disminuye o convierte en nula. No obstante, no existe ninguna en uno claramente bajista, pues el plus pedido sobre el precio de mercado aumenta mucho. Por tanto, un piso sobrevalorado en febrero en un 10%, ahora es posible que lo est\u00e9 un poco m\u00e1s del 20%.
\nEntre el 1 de marzo y el 31 de mayo, el Ibex-35 baj\u00f3 un 18,6%. En cambio, seg\u00fan Idealista, el precio de oferta de la vivienda usada en Espa\u00f1a solo lo hizo un 1,3% . En Barcelona y Madrid no disminuy\u00f3, sino aument\u00f3 en un 2,6% y 1,5%, respectivamente. Los principales motivos de la sorprendente evoluci\u00f3n son los siguientes:
\n1) Los ciudadanos no son conscientes de la magnitud de la crisis econ\u00f3mica. Una sustancial parte de ellos tiene una gran preocupaci\u00f3n por la crisis sanitaria. No obstante, infravaloran la econ\u00f3mica. Estiman que la desaparici\u00f3n de la primera provocar\u00e1 la de la segunda. A partir de septiembre, \u00e9sta se ver\u00e1 con mucha mayor crudeza y es muy probable que las bajadas de precio sean m\u00e1s numerosas y por un mayor importe que las realizadas hasta el momento. En Barcelona y Madrid, a 15 junio, solo un 1,6% de los pisos ofrecidos en Idealista hab\u00eda disminuido el importe de venta al menos en un 10%.
\n2) Los propietarios creen que su piso es especial. Da al interior de un patio de manzana, tiene poca luz, muchos metros de pasillo y una mala distribuci\u00f3n. En resumen, es rematadamente feo. A pesar de ello, es probable que su propietario lo considere especialmente bonito y est\u00e9 convencido de que alguien lo valorar\u00e1 como lo hace \u00e9l. En otras palabras, busca un mirlo blanco que tenga un gusto horroroso y no sea consciente de la actual crisis. La especie ha desaparecido.
\n3) Los propietarios no se quieren precipitar. Prefieren esperar a ver qu\u00e9 sucede en los pr\u00f3ximos meses. En concreto, a qu\u00e9 los medios de comunicaci\u00f3n les informen de que la ca\u00edda del precio de los pisos es muy elevada. Cuando as\u00ed suceda, decidir\u00e1n bajar el del suyo. No obstante, probablemente seguir\u00e1 estando caro, pues el de mercado habr\u00e1 disminuido m\u00e1s. En el momento que llega una crisis, el propietario debe realizar una r\u00e1pida bajada del importe de venta. Si as\u00ed lo hace, lo podr\u00e1 vender a un precio superior al que lo har\u00eda seis meses despu\u00e9s.
\n4) Las agencias inmobiliarias se sorprenden de la demanda existente. En la reapertura se han encontrado con una positiva sorpresa: hay muchos interesados en sus pisos. No obstante, \u00e9stos constituyen un elevado n\u00famero para dos semanas, pero ni mucho menos para los dos meses que como m\u00ednimo han estado cerradas.
\nHan confundido una demanda embalsada con una nueva. Por eso, muchas no han recomendado a sus clientes una bajada del precio de sus viviendas. Sin embargo, numerosos interesados no siempre equivale a grandes ventas. En la primera semana de junio, una de las mayores franquicias del pa\u00eds vendi\u00f3 el 20% de los pisos que en el mismo per\u00edodo de 2019.
\n5) A los agentes inmobiliarios les cuesta recomendar bajadas de precios. En el mercado residencial, cuesta mucho captar una vivienda. Por tanto, cuando un agente lo ha conseguido, no quiere que la retire de la venta su propietario o se la d\u00e9 a otro. Para no contrariarle, espera un tiempo a decirle que la vivienda es invendible al precio establecido. Le indica que casi no hay interesados y, los pocos que ha habido, consideran excesivo su importe de venta.
\nEn definitiva, el mercado residencial ajusta sus precios de forma m\u00e1s lenta que el burs\u00e1til o casi cualquier otro de car\u00e1cter financiero. Por las razones indicadas, la mayor\u00eda de las bajadas las veremos a partir de septiembre, despu\u00e9s de que los propietarios reflexionen durante el verano y la crisis econ\u00f3mica qued\u00e9 mucho m\u00e1s patente.
\nPor la misma raz\u00f3n, tambi\u00e9n el importe de venta se recuperar\u00e1 m\u00e1s tarde de lo que lo har\u00e1 la econom\u00eda. Hist\u00f3ricamente, primero empieza a subir el PIB, despu\u00e9s el empleo y finalmente el precio de la vivienda. Por tanto, en ninguna o en muy pocas ciudades, \u00e9ste subir\u00e1 en 2021.
\nDe las ca\u00eddas no se librar\u00e1n los pisos nuevos. Aunque los promotores digan que su oferta es escasa, tambi\u00e9n acabar\u00e1n bajando su precio. Si la diferencia entre uno nuevo y otro antiguo, para una id\u00e9ntica superficie y localizaci\u00f3n, llega al 25%, el primero queda fuera de mercado. Me parece incre\u00edble que vuelvan a cometer el mismo error que en 2008. Ya lo dice el dicho: \u201cel hombre es el \u00fanico animal que tropieza dos veces en la misma piedra\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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